17日，新一轮支持房地产的金融举措出炉：明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、拟设立保障性住房再贷款……此时挥出房地产金融政策组合拳出于哪些考量？政策“工具箱”上新又将带来哪些影响？



央行3条房贷调整新政力度大，有望加速市场修复



一）首套首付比例下调为不低于15%，二套房首付比例最低为25%。创下了有史以来首付比例最低记录，上一次两部委调整在去年8月，首套房贷最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套房贷首付比例统一调整为不低于30%。政策的调整无疑降低了购房门槛，利好购房者，也让更多资金不足想要买房的购房者获得上车资格。



二）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，也就是说中央层面已经没有商贷利率的“限制线”，各地可以根据自身经营情况自行设定。此举有利于各地结合自身情况出台相对合理公平的房贷利率，在当前的贷款背景下，各地有望紧跟中央步伐，商贷利率有望进一步下滑，当前LPR为3.95%，后续房贷利率有望跌破3%，降至历史最低水平，居民购房贷款成本进一步下滑。



三）本次新政涉及到公积金贷款，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，首套5年以下和5年以上个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，二套5年以下和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。公积金贷款利率是为就业职工住房专门制定的资金池，享有一定的住房贷款优惠，下调个人住房公积金贷款利率，将使更多稳定就业的职工以更低成本购房，增强职工的购房能力，刺激稳定就业的职工入市。



以上新政从需求端出发，降低购房门槛及购房成本，力度较大，居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低，可以看出中央对市场回升的决心。今年以来，市场表现不及预期，“金三银四”成色不足，无论是新房还是二手房，量价齐跌，业主以价换量，市场情绪跌至低谷，行业信心不强。预计本次对提升成交活跃度有明显效果，按照以往经验，中央政策的松动对市场信心的提升大于地方政策。本次新政能刺激部分刚需及首次改善客群入市，提振市场的活跃度，短期能促进房市加速改善。中期来看，当下居民市场收入预期弱，市场信心不足，拖累购房需求的释放，所谓信心比黄金金贵，中期还得依靠经济就业环境的改善。



在业内人士看来，取消全国层面房贷利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，将推动住房贷款利率继续降低。



政策“工具箱”上新支持盘活存量住房



盘活存量住房是化解房地产风险的关键。此次中国人民银行拟设立保障性住房再贷款，引起市场高度关注。



据介绍，拟设立的保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。



中国人民银行副行长陶玲介绍，设立保障性住房再贷款，可鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，预计带动银行贷款5000亿元。



董希淼表示，中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款，而且再贷款资金是要偿还的，不是对企业的补贴，不等同于政府下场“无偿救助”。金融机构根据地方国企申请，自主决策发放贷款的条件，有了合格贷款后才能向中国人民银行申请再贷款。



记者了解到，中国人民银行明确提出，保障性住房再贷款不增加地方政府隐性债务。地方国有企业由城市政府选定，被选定的地方国企及所属集团不得为政府融资平台，收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收。



记者前期调研了解到，郑州、南京、珠海等地国企已先行先试，通过直接收购、以旧换新等方式参与存量住房去库存，目前各地公布的计划收购住房已经超过1万套。



陶玲说，这项政策可以推动商品房市场去库存，加快保障性住房供给，助力推进保交楼工作和城市房地产融资协调机制落地。在再贷款政策支持下，房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。



二线城市楼市分化或进一步扩大



从“五一”前的成都，到节后的杭州、西安，核心二线城市接连放开限购，标志着楼市政策正步入新一轮宽松期，楼市调控进入了新阶段。



余华义认为，杭州和西安等二线城市放开限购后，短期来看，对新房的成交量应该会有推动作用，尤其是高端和高品质的新房项目。近年来，随着大城市告别住房短缺，刚需型住房需求逐渐向改善型住房需求过渡。许多新房项目，是瞄准改善型需求而推出的。限购放开后，这部分需求得到释放，表现出高端新房项目的热销。但是，在很多大城市，购房者往往是通过置换的方式购买新房。限购放开后，改善型需求的释放，往往会伴随着短期二手房挂牌量的攀升。因此，短期内，二手房的看房量、成交量可能难以提高，二手房价格短期内也不会提升。随着存量房源的逐渐消化，长期来看，市场有回升向好的趋势。



在西南财经大学经济学院教授刘璐看来，二线城市全面放开限购以后，楼市的分化则会进一步地扩大。比如，之前一些供大于求的区域，本身楼市购买力就不足。放开限购之后，直接利好的是之前供不应求的区域，楼市购买力会进一步向这些供不应求的区域集中。而其他供大于求的区域，楼市购买力则会被进一步地分流。刘璐通过观察近期成都楼市的一些变化发现，的确出现了分化的趋势。“目前分化才刚开始，以后会表现得更加明显。”



余华义也认为，在房地产信贷政策“组合拳”利好房地产市场的同时，可能导致市场的进一步分化。高端和改善型住房市场进一步上行，但对刚需住房市场的改善效果有待观察。



尽管取消限购政策消除了二线城市要素流动和信心的桎梏，对房地产市场是一种正面的利好，但是，二线城市房地产市场的发展仍面临一些亟待解决的问题。



余华义认为，二线城市过去经历了高速发展和城市扩张，往往在远郊供地规模较大，基础设施和配套却跟不上，使得二线城市远郊区县的房地产问题十分突出。他建议，二线城市在未来应摒弃“摊大饼”的发展模式，推进紧凑型发展模式。这不仅有助于减少地方政府财政负担，促进集聚效应的发挥，也有助于化解二线城市房地产供求不匹配问题。



王瑞民认为，需求分化与供给同质性在二线城市是一对突出矛盾。老市民对优质住房的新期待，实际上是一种对居住形态跃迁的期盼；而新市民主要解决首次置业的刚性居住问题，两者的需求是高度分化的，客观上呼唤差异化的住房供给，使得老市民和新市民在动态的住房阶梯上各得其所。目前，一些二线城市也积极开展住房“以旧换新”。他建议，需要新的居住形态来助推老市民“换新”的积极性和支付意愿提升，实现供给创造需求，激活市场，带动房地产业整体向上升级。换下来的旧房一部分用作保障房，不仅有利于房地产市场端的供求平衡，也有助于缓解保障端的供给不足压力。



上官剑表示，在二线城市，支持和鼓励合理住房需求的政策仍会持续出台，购房者预期也会有所改善，二手房成交量有望走出最低谷，以价换量会缓慢收窄，行业有望实现新的均衡。对于新房来说，供需存在不匹配，导致新房、二手房并未形成良性联动，难以大幅提升成交量。市场较为迫切地需要发展高品质住宅。“应调整供地规模、结构和节奏，中心城区供应不足的区域，加大供应优质地块，供应较大、销售压力大的地方尽量减少供应，或者供应低容积率地块。”

政策稳步衔接推动房地产向新模式转变



从建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，到降低存量首套房贷利率，再到推出新一轮房地产金融政策组合拳……随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，金融举措也不断适应形势需求调整优化。



在业内人士看来，房地产金融政策一脉相承，新旧政策衔接稳步有序，一方面持续加大支持刚性和改善性住房需求力度，另一方面防范房地产风险外溢。



“这一轮政策调整力度较大，但没有改变一贯的政策取向。”中国民生银行首席经济学家温彬认为，尽管房贷利率限制基本放开，但首套和二套房首付比例仍有一定区分度，首套房明显更低。另外，按照因城施策原则，预计个别热点城市暂时还将保留房贷利率下限。这些有助于平衡好房地产市场的当前稳定与长期发展，避免重走“靠房地产拉动经济”的老路。



4月30日召开的中共中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。



专家表示，此次优化调整房贷政策，是对中央政治局会议相关部署的贯彻落实和积极响应。中国人民银行选择此时发布相关政策，也有支持信贷平稳增长方面的考虑。未来房贷仍是银行的优质资产，一定程度上可以弥补贷款利率下降减少的利息收入，有利于稳定银行净息差。



曾刚认为，此次政策优化调整的过程中，多次强调市场化原则，这体现出金融管理部门市场化调节的清晰思路。随着我国经济内生动力不断增强，金融配置资源的能力不断优化，房地产领域也可更多交由市场机制调节，推动房地产企业向新发展模式加快转变。



文章来源： 新华财经、 中国经济时报、 诸葛找房

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来源：贤集网
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